Dicas

A FALTA DE CONHECIMENTO DOS MORADORES

Um dos pontos mais debatidos entre os moradores de condomínio e que provoca muitas dúvidas é o valor pago mensalmente de condomínio

Um dos pontos mais debatidos entre os moradores de condomínio e que provoca muitas dúvidas é o valor pago mensalmente de condomínio. Muitos moradores não conseguem compreender o porquê dos aumentos e valores elevados.

Para poder entender essas e outras dúvidas é fundamental que haja por parte dos condôminos e inquilinos um maior envolvimento na vida condominial. Uma participação mais ativa, principalmente, nas assembléias, cujo número em que a média não ultrapassa a 15%.

Esse quadro permite que as decisões sejam deliberadas por um pequeno grupo, que muitas vezes não representa a opinião da maioria dos moradores. Essa situação é bastante desconfortável para o Síndico, o qual terá muitas responsabilidades e muitas cobranças.

O trabalho será bastante desgastante, principalmente se o administrador exercer outras atividades. Para alterar esse quadro, o Síndico poderá, através de circulares, de um jornal interno, auxiliar os moradores a adquirir conhecimento sobre o que é um condomínio, quais são os seus direitos e deveres e onde estão estipulados. Caso o morador tenha alguma dúvida, por exemplo, sobre os valores apresentados nos balancetes ou nos boletos, os administradores deverão saber explicar com paciência, já que faz parte dos direitos dos moradores. Essa facilidade em encontrar informações dará maior transparência à administração e, portanto, maior satisfação de todos.

É fundamental que o Síndico procure criar um ambiente onde o respeito prevaleça em qualquer situação, principalmente nas assembléias, onde é comum, mediante as discórdias de opiniões, atitudes desrespeitosas, como agressões orais, sendo o morador isolado do grupo e, muitas vezes, humilhado perante os outros. O síndico poderá auxiliar os moradores a compreenderem os balancetes. o conhecimento do percentual de participação das despesas é um bom começo. 

É importante lembrar aos moradores de adquirirem o hábito de guardar balancetes, pois, um balancete isolado não significa muito, mas quando comparados, poderão evidenciar tendências e problemas a serem levados à administração. Procure lembrar sempre aos moradores que o condomínio pertence a todos e que a participação é fundamental para o equilíbrio do poder.

Ausência de Habite-se pode Impedir Negociação de Imóveis

Regularize sua situação na Prefeitura

Está pensando em vender seu imóvel? Ele possui habite-se? Se sua resposta for negativa, regularize essa situação, pois certamente você vai encontrar dificuldades em vendê-lo.
Atualmente as pessoas que procuram imóveis estão mais exigentes em relação a documentação, inclusive ao habite-se. Na maioria dos casos, quando não há desistência, o valor do imóvel é reduzido devido a ausência deste documento.
Habite-se é o documento emitido pela prefeitura de cada cidade que atesta a legalidade do imóvel. Por lei nenhum imóvel pode ser ocupado antes da emissão deste documento. A falta dele pode inviabilizar a venda, doação, inclusão em herança ou aquisição por financiamento.
Para regularizar a situação do seu imóvel, você deve procurar a Secretaria Municipal de Urbanismo da sua cidade. Além de dificultar negociações, a ausência do habite-se pode render multas progressivas da prefeitura, crescentes mensalmente. Porém os gastos para regularizar imóveis não costumam ser altos. Para casas, por exemplo, a Prefeitura oferece uma série de isenções.
Instalações regulares de água e luz no prédio não significam que ele já tenha o documento. O imóvel pode ter recebido autorizações das concessionárias e não estar de acordo com as exigências urbanísticas. Nem mesmo o IPTU é garantia de que o imóvel esteja juridicamente legalizado.
Veja porque o habite-se é tão importante:
• Financiamento: Nenhuma entidade de financiamento imobiliário libera empréstimo sem apresentação do habite-se.
• Venda: O imóvel fica desvalorizado se não for regular e os interessados podem       desistir do negócio ao saber do problema.
• Herança: Imóvel sem habite-se não pode ser herdado, doado, ou participar de       qualquer tipo de negociação.
• Condomínio: Prédios não podem constituir condomínio legal sem habite-se.
• Casas: A falta de habite-se impede sua averbação no Registro Geral de Imóveis, logo a casa não existe judicialmente.
• Comercial: Lojas e escritórios sem habite-se só funcionam com alvarás provisórios de 180 dias, renováveis uma única vez. A concessão de alvarás só ocorre na existência do documento.
• Seguro: Seguros de condomínios ou residências ficam inviáveis e, caso o serviço       seja contratado, a seguradora pode negar-se a pagar as despesas em casos de       acidentes ou danos.

Mantenha seu imóvel regularizado para evitar dores de cabeça e facilitar as negociações. Para obter maiores informações, entre em contato com a Secretaria Municipal de Urbanismo da sua cidade e bons negócios.
 

Estudo de viabilidade técnica: o raio-x do terreno

Fonte: Redação Redimob 

Através do EVT é possível identificar o que pode ser edificado no terreno. Especialista alerta que o estudo completo também apresenta todos os débitos, como dívidas ou multas.
 

por Ari Travassos

No final dos anos setenta, quando explodiu uma grave crise no mercado imobiliário, fomos testemunha do começo de um grande caos, hoje existente na corretagem imobiliária.

Com o surgimento dessa crise, as grandes imobiliárias, empresas de grande porte, se viram forçadas a diminuir os seus quadros de vendas. Com isso foram desligadas de suas equipes centenas de corretores, ocasionando o que denominamos de "crise de identidade".

Desligados das empresas, e com o mercado de lançamento muito ofertado, esses profissionais "caíram" no mercado de imóveis usados para tentar sobreviver. Daí surgiram as pequenas imobiliárias, cujos titulares eram profissionais mais bem preparados para o mercado. Os demais "caíram" no mercado, fazendo de tudo que podiam para sobreviver, tentando ganhar a vida e manter suas famílias. Aconteceu, então, o pior para o nosso mercado de imóveis usados (avulsos). Esses corretores, que na época chamávamos "corretores de calçadas", ou seja, corretor sem escritório, começaram a aceitar os imóveis para vender "sem exclusividade", cobrando qualquer comissão e trabalhando sem a menor garantia. Ora, por que o proprietário daria a opção exclusiva a um corretor, se a maioria dos corretores aceitava trabalhar sem exclusividade e até com opção verbal? Assistimos, por mais uma vez, a proprietários usando esse argumento.

A partir dessa época, dificultou-se para o mercado obter opção exclusiva dos proprietários e ficamos na situação atual do mercado, onde alguns dos imóveis são vendidos sem opção exclusiva, no "vermelho", como se fala na gíria do mercado imobiliário. Às vezes, surge um mesmo apartamento tentando ser vendido por quatro ou cinco corretores e até por várias imobiliárias, ao mesmo tempo. O que é pior: todos anunciando um mesmo imóvel ao mesmo tempo. Ficam, assim, os corretores sem a garantia do seu trabalho (falta de exclusividade); os proprietários sem a dedicação integral do corretor e os compradores sem a garantia de que podem comprar o imóvel de que gostaram, pois, enquanto se está negociando a compra com um corretor, o proprietário poderá estar vendendo o mesmo imóvel a outro comprador, através de outro corretor. Isto não é bom para nenhuma das partes envolvidas e conseqüentemente para o mercado imobiliário.

Veja quantas dificuldades! Se o proprietário não dá exclusividade, o corretor não se dedica cem por cento, por não ter garantia para o seu trabalho nem a certeza de que receberá a sua comissão. E há aspectos ainda mais graves: o proprietário chega a declarar-nos que não dá exclusividade porque tem pressa de vender e não quer ficar preso por trinta dias com um corretor apenas. Ora, o proprietário que assim age está esquecendo que, sem a obtenção de uma exclusividade total para vender, o corretor não colocará interesse em investir em anúncios (hoje muito caros) e no trabalho de venda. Além disso, o proprietário se esquece de que tudo que é ofertado demais perde o interesse, perde o valor. Funciona mais ou menos como uma "mulher da vida": por ser muito oferecida fica desvalorizada.

O imóvel à venda sem exclusividade é semelhante: fica muito oferecido, muito falado, todo mundo no mercado já o conhece, então cai no descrédito e demorará mais a vender. Comparando com a "mulher da vida": ela geralmente não se casa ou demora a casar-se; o imóvel também é assim, ou não vende ou levará tempo para ser, finalmente, vendido.
 

O CORRETOR E SUA REMUNERAÇÃO NA VENDA

Comentários e Doutrina Kênio de Souza Pereira (*)

Mesmo no caso de arrependimento ou de rescisão do contrato a comissão deve ser paga

O corretor de imóveis tem uma relação de trabalho diferente da maioria das outras profissões. Ele exerce um serviço complexo e de risco, pois, só é remunerado pelo seu trabalho de intermediação entre as partes (vendedor e comprador) quando promove as assinaturas do Contrato de Promessa de Compra e Venda. Portanto, exerce uma atividade fim. O corretor não recebe remuneração pelos contatos que promove, visitas aos imóveis e esforços que faz para captar ou promover o negócio. Já um médico, arquiteto ou advogado recebe pelos seus serviços, mesmo que o paciente não seja curado, o prédio objeto do projeto não venha a ser construído ou o cliente do advogado não tenha êxito no processo judicial, pois exercem uma atividade meio.
A atividade desenvolvida pelo corretor é árdua e sem garantia de estabilidade no caso de doença ou invalidez. O corretor faz parte dos profissionais enquadrados como trabalhadores autônomos, categoria esta sem garantias ou benefícios trabalhistas.
Contudo, para desenvolver sua atividade e alcançar seus rendimentos, a atitude de promover o negócio por parte do corretor exige muita prudência e profissionalismo. Não é por acaso que para ser corretor de móveis é exigido um registro no Conselho Regional de Corretores de Imóveis (CRECI), habilitação esta obtida mediante um curso e realização de provas. O Sindicato dos Corretores de Imóveis de MG e o CRECI-MG estabeleceram, na tabela de honorários que o corretor recebe do vendedor, a comissão de 6% a 8% na intermediação de imóveis urbanos, podendo chegar a 10% nos imóveis rurais. Sendo contratado pelo pretendente à compra para procurar um imóvel, pode o corretor receber comissão do comprador.
DA REMUNERAÇÃO
Na maioria dos casos, a renda auferida pelo corretor é paga pelo vendedor que se beneficiou com a aproximação do comprador captado pelo intermediário. E se por circunstâncias que lhe são estranhas ou em virtude de arrependimento das partes o negócio não for concluído? Será que este corretor terá direito a receber comissão pelo seu trabalho?
O artigo 725 do Código Civil (CC) descreve sobre a remuneração do corretor de imóveis, mesmo que ainda não se efetive o negócio:
“Art. 725 - A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes”.
Os corretores investem seu tempo e conhecimento no trabalho por sua própria conta e risco. Gastam com a captação, transporte, com uma pesada estrutura que envolve aluguel do seu escritório, salários de funcionários administrativos, despachantes, cartórios, telefones, computadores, impostos, além dos pesados custos com anúncios em vários jornais. Para captar, avaliar e mostrar os imóveis gasta-se com a manutenção e o combustível de automóveis. Há ainda a responsabilidade em manusear os documentos e formular contratos menos complexos. Essas despesas são cobertas pela comissão auferida na venda do imóvel. E quando o imóvel não é vendido ou acaba sendo transacionado por outro corretor ou pelo próprio proprietário, o prejuízo do corretor que não obteve êxito no seu trabalho é inevitável, não havendo como recuperar os gastos.
PROFISSIONALISMO
Os Tribunais entendem que a remuneração é devida pela corretagem, desde que se tenha conseguido obter o acordo de vontades, pouco importando que o negócio não venha a efetivar-se. Dessa forma, caso o corretor tenha conseguido aproximar o comprador do vendedor e tenha promovido a assinatura do Contrato de Promessa de Compra e Venda, terá direito à comissão, pois alcançou seu objetivo.
Agora, a polêmica existe quando após o recebimento do sinal ou de parte do valor do imóvel, o vendedor ou o comprador se arrepende. Ou quando o comprador descobre que há algum impedimento para que seja confeccionada a escritura para que esta seja recepcionada pelo Cartório de Registro de Imóveis. Nesses casos, havendo rescisão da Promessa de Compra e Venda, terá direito ou não o corretor de receber sua comissão?
Primeiramente é importante verificar o caso concreto, à luz da legislação que regula as relações contratuais. O Código Civil de 2002 trouxe novos dispositivos que regulam a relação de corretagem. Sobre a responsabilidade do corretor, determina:
“Art. 723. O corretor é obrigado a executar a mediação com a diligência e prudência que o negócio requer, prestando ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento dos negócios; deve, ainda, sob pena de responder por perdas e danos, prestar ao cliente todos os esclarecimentos que estiverem ao seu alcance, acerca da segurança ou risco do negócio, das alterações de valores e do mais que possa influir nos resultados da incumbência.”
A lei impõe ao corretor o dever de verificar a situação do imóvel que irá ser oferecido no mercado. Dessa forma, cabe a esse profissional solicitar cópias de todos os documentos que demonstrem ser o imóvel isento de problemas, bem como os documentos do proprietário que deseja vendê-lo. O próprio Código de Ética Profissional dos Corretores de imóveis determina em seu artigo 4º que: “cumpre ao corretor de imóveis em relação aos clientes: Inciso I – inteirar-se de todas as circunstâncias do negócio, antes de oferecê-lo. Inciso II – apresentar, ao oferecer um negócio, dados rigorosamente certos, nunca omitindo detalhes que o depreciem, informando o cliente dos riscos e demais circunstâncias que possam comprometer o negócio. Inciso IX – Contratar, por escrito e previamente, a prestação dos serviços profissionais.”
AMADORISMO
O problema é que grande parte dos proprietários de imóveis solicita a avaliação de um ou mais corretores e depois colocam o imóvel à venda de forma amadora. Recusam-se a fornecer os documentos do imóvel ao corretor e, pior, geralmente não esclarecem as circunstâncias quando há alguma pendência, como por exemplo: inventário, usufruto, penhora, hipoteca, herança de menor, etc.
Enganam-se aqueles que acham que há algum risco em fornecer cópia da escritura ou do registro do imóvel, como se alguém pudesse tomar o imóvel com base num xerox. Na verdade, todos os documentos relativos a imóveis, como escrituras e registro são públicos, podendo qualquer pessoa pedir uma via original desses documentos no Cartório.
Dessa forma, com certa resistência em fornecer todos os documentos para o corretor analisar as circunstâncias, os proprietários contratam ou autorizam o corretor a trabalhar a venda do imóvel induzindo a idéia de que a documentação do imóvel e do vendedor está completa e sem problemas. Neste caso, aconselha-se ao corretor fazer constar na opção/autorização de venda e no Contrato de Promessa de Compra e Venda que o vendedor declara que o imóvel e a pessoa dele não possui nenhum problema que possa inviabilizar a venda. Constando, tal declaração, caso a venda venha a ser rescindida por problemas na documentação do imóvel ou do vendedor, terá direito o corretor ao recebimento de sua comissão de 6%, integralmente.
Da mesma forma, se a rescisão ocorrer em decorrência do promissário comprador deixar de cumprir sua obrigação ou não pagar o restante do preço, terá direito o corretor a receber sua comissão.
A omissão ou negligência do vendedor que se recusa a fornecer os documentos do imóvel de forma completa, não pode servir de desculpa para não pagar o corretor pelo seu serviço realizado com empenho e eficiência, pois essa é caracterizada pela obtenção do comprador disposto a pagar o preço solicitado pelo vendedor. Não seria justo ou racional, o corretor de imóveis perder seu direito de receber pelo trabalho desenvolvido e prestado, se este não foi concluído com a escritura pública de compra e venda e respectivo registro, por culpa do vendedor que sonegou informação ou documentos.
INDENIZAÇÃO
O fato do proprietário não fornecer todos os documentos para possibilitar a promoção de uma venda segura pode gerar prejuízo para ele. Isso, porque, caso o corretor de imóveis descubra que está promovendo a venda de um imóvel sem condições de ser negociado, poderá o mesmo pleitear do vendedor a indenização dos gastos que fez (avaliação, anúncios, telefonemas, etc) em relação à venda, mesmo que não tenha sido concretizado um Contrato de Promessa de Compra e Venda.
VENDEDOR PRUDENTE
A lei impõe às pessoas agir com responsabilidade e prudência. Dessa forma, o certo é o proprietário do imóvel, ao desejar vendê-lo, verificar e atualizar toda a documentação e fornecer cópia dos mesmos, sob protocolo, ao corretor de imóveis. O Decreto nº 81.871 de 29/06/78 regulamenta a Lei nº 6.530/78, que disciplina a profissão de corretor de Imóveis, estipula normas que visam proteger o vendedor, cabendo a esse escolher seu corretor de confiança e autorizar ao mesmo, por escrito, o contrato de intermediação exclusiva, evitando assim, os problemas decorrentes de trabalho sem compromisso.
Se tiver alguma dúvida ou pendência jurídica, deve o vendedor, antes de colocar o imóvel à venda, contratar uma assessoria jurídica especializada para analisar, resolver pendências e redigir o contrato de compra e venda com embasamento jurídico, afinal, o corretor, por não ser um expert em direito imobiliário, não tem o dever de compreender e resolver questões jurídicas complexas. A função do corretor é promover a venda.

VENDA TEMERÁRIA
Somente se ficar caracterizado que o corretor de imóveis agiu de forma temerária, ao promover a venda de um imóvel que sabia ter problemas, perderá este o direito a comissão. Isso, porque a lei determina que ninguém pode ser beneficiado pela própria torpeza. Da mesma forma, ao deparar-se com questões jurídicas complexas, cabe ao vendedor e/ou comprador contratar uma assessoria jurídica especializada.
Cabe ao corretor como profissional, se inteirar de todas as circunstâncias do negócio, favorecendo assim a conclusão da compra e venda e a satisfação de todas as partes envolvidas.

(*) O autor é Advogado Especialista em Direito Imobiliário - Diretor da Caixa Imobiliária, Vice-presidente da CMI-MG - Câmara do Mercado Imobiliário de Minas Gerais, Vice-presidente do Secovi-MG – Sindicato da Habitação, Representante em Belo Horizonte da ABAMI – Associação Brasileira dos Advogados do Mercado Imobiliário. (31) 3225-5599. E-mail: keniopereira@caixaimobiliaria. com.br.
 

Proprietário que vender imóvel para comprar outro terá isenção, MP permite também atualização do valor do bem na declaração

A isenção de Imposto de Renda (IR) para proprietários na venda de imóveis, desde que o dinheiro seja usado na compra de outra residência é um dos benefícios da “MP do Bem” para o consumidor. A não cobrança de 15% do IR sobre o lucro imobiliário é concedida se a transação for feita em seis meses (180 dias). O intervalo para usar o benefício é de cinco anos. A regra vale somente para imóveis residenciais.“Essa medida de isentar do IR a venda de imóveis é inédita e vai beneficiar o consumidor e o mercado”, afirma o diretor do Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP), Celso Petrucci.

Outro ponto fundamental da “MP do Bem” é a atualização do valor do imóvel na declaração do IR de pessoa física. A regra vale para bens imóveis residenciais e não residenciais. Antes, se o valor de mercado de uma casa ou apartamento fosse de R$ 150 mil, mas estava registra do como R$100 mil (valor da época da compra) na declaração de IR, o proprietário teria de pagar o imposto pelo lucro imobiliário – sobre a diferença entre o valor declarado e o de mercado, que é real.

O fator de redução de 0,35% ao mês, para atualização do valor do imóvel pode ser calculado sobre os últimos 113 meses em que a pessoa foi proprietária do bem. A porcentagem anual é de 4,2%. Assim é possível atualizar o valor do imóvel na declaração do IR e diminuir o valor a ser pago sobre o ganho de capital, ou seja, isto significa que se paga menos impostos sobre a diferença do valor atual do imóvel e o preço da venda. Na avaliação do presidente do Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP), Romeu ChapChap,o ministro da Fazenda, Antonio Palocci, entendeu as necessidades do setor e dos consumidores.

“O governo continua empenhado em praticar medidas positivas para o mercado imobiliário, manutenção de empregos e combate ao déficit habitacional”, afirma. Petrucci afirma que há um detalhe interessante da “MP do Bem” que diz respeito aos planos de previdência complementar. A medida determina que a partir de janeiro de 2006 quem tiver cotas deste tipo de plano de previdência poderá usá-las como garantia nos financiamentos habitacionais.

“Daqui há cinco anos muitas pessoas poderão usufruir deste benefício e dar cotas como garantia adicional em caso de financiamento”, afirma Petrucci. Em outro ponto da MP,as incorporadoras voltam a pagar 3,65% sobre PIS e Cofins, e não mais 9% como havia sido determinado. A mudança vale para contratos de incorporação imobiliária anteriores a 31 de outubro de 2003.

Outro ponto importante é a definição da alíquota de imposto a ser paga sobre o patrimônio de afetação definido em 7%. Assim o mercado pode voltar a fazer empreendimentos sem receio de pagar mais impostos.
 

Fonte: Folha de SP